Las 10 constantes vitales del sector inmobiliario. El stock de vivienda nueva desciende un 16% en dos años
De los 924.266 inmuebles en excedente que había en 2011, se ha pasado a los 777.022 con los que se cerrará 2013. Es decir, 147.244 pisos menos en dos años, 95.675 de ellos en el presente ejercicio, según detalla el último informe del Instituto de Práctica Empresarial (IPE).
Siguen cayendo con fuerza los visados, los proyectos terminados, la financiación hipotecaria, las operaciones de rehabilitación y las ventas. También continúa el descenso de los precios, aunque con menos intensidad (ya hay cuatro autonomías en las que las valoraciones de las tasadoras crecen).
En el lado positivo, el peso de los alquileres frente a la propiedad sube (y su precio mensual baja), el esfuerzo anual necesario para comprar una casa empieza a caer y el stock de pisos nuevos ha comenzado el proceso de drenaje. De los 924.266 inmuebles en excedente que había en 2011 se ha pasado a los 777.022 con los que se cerrará 2013. Es decir, 147.244 pisos menos en dos años, 95.675 de ellos en el presente ejercicio, según detalla el último informe del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), y al que ha tenido acceso el diario Expansión. De hecho, el informe refleja que el stock ya cae en todas las autonomías menos en La Rioja, por el desplome de la terminación de pisos y el leve aumento de las ventas.
He aquí las 10 constantes vitales del sector inmobiliario elaboradas por Expansión:
1.- Transacciones inmobiliarias
Las transacciones subieron con fuerza a principios de año, por el efecto del fin de la desgravación en el IRPF y la subida del IVA, ya que las ventas se registran con dos meses de tardanza. Luego, siguieron cayendo. Sin embargo, el Instituto de Práctica Empresarial (IPE) considera que a final de año también está habiendo un repunte, por lo que se cerrará el año con un alza del 7,7%, pasando de 677.124 ventas en 2012 a 729.200 en 2013.
2.- Precio de las viviendas
El precio de las casas sigue cayendo con fuerza, aunque el ritmo comienza a desacelerarse. Los datos difieren según la fuente: el INE apunta una caída del 12%; los notarios, del 14%; Tinsa, del 8,5%; y Fomento, del 4,5%. De hecho, las estadísticas ministeriales ya constatan que el valor otorgado por los tasadores a los pisos ya crece de forma interanual en cuatro autonomías: Madrid, Navarra, Baleares y Extremadura.
3.- Financiación hipotecaria
La firma de hipotecas sigue cayendo con fuerza en España. En concreto, un 31% en septiembre, aunque esa caída fue 11 puntos porcentuales menor que la de agosto, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Las viviendas hipotecadas encadenan ya 41 meses de caídas consecutivas. El importe medio de las hipotecas cayó un 5,5% y el capital prestado se redujo un 34,7% interanual. No se atisba el suelo hipotecario.
4.- Construcción de nuevos pisos
El nivel de actividad de la construcción en 2013 se mantendrá en el entorno de las 90.000 viviendas por año, marcando, según el informe ‘Pulsímetro Inmobiliario’, “una tendencia de recuperación”. La construcción de casas “se estabiliza”, según el estudio, pero en cifras que no llegan ni a una sexta parte de lo que fueron en la época del boom, “quedando pendiente”, además, “un ajuste de la obra terminada”.
5.- ‘Stock’ de casas sin vender
El excedente de inmuebles nuevos sin vender se comenzó a reducir, muy tímidamente, en 2012. En 2013 la bajada ya ha sido sustancial. En concreto, de 872.697 casas sin mercado se pasará a 777.000, según las previsiones del IPE. De hecho, el ‘stock’ sólo sube en una autonomía: La Rioja. En otras, este lastre ya se reduce con fuerza, como Canarias (-24,9%), Madrid (-22,4%), Extremadura (-18,1%) o Navarra (-17,5%).
6.- Mercado del arrendamiento
Los nuevos incentivos para los propietarios de inmuebles y la crisis inmobiliaria han disparado la oferta de alquileres. Además, la escasez de financiación y la expectativa de paro han hundido la tasa de familias que compran, elevando, en consecuencia, la demanda de arriendos. Además, la eliminación de los beneficios fiscales de la compra juega en favor del alquiler, cuyos precios, por otra parte, han caído con fuerza (un 30% acumulado).
7.- Recaudación inmobiliaria
Los ingresos fiscales que obtienen los ayuntamientos, las autonomías y la Administración Central gracias a la construcción residencial y al urbanismo han vuelto a crecer. En concreto, un 11%, pero siguen estando a años luz de los años del boom. Si en 2006 la recaudación inmobiliaria era de 43.200 millones, ahora apenas supera los 9.300. Es decir, 34.000 millones de euros menos al año. 3,4 puntos del PIB. Se dice pronto.
8.- Esfuerzo anual de las familias
¿Cuál es el porcentaje de la renta anual que deben destinar las familias al pago de la vivienda? Éste es uno de los grandes indicadores del sector inmobiliario. Actualmente se encuentra en el 31,9%, el menor desde marzo de 2002. Además, el porcentaje de préstamos por un importe superior al 80% del precio del piso ha aumentado de un 12% a un 17% del total. Pero con tan pocas nuevas hipotecas esto es “peccata minuta”.
9.- Rehabilitación de edificios
Las estadísticas oficiales sobre rehabilitación de edificios no reflejan la realidad. El indicador de Fomento sobre los visados para estas actuaciones no es válido, ya que los visados ya no son obligatorios. Aun así, los datos de la patronal de rehabilitación, Anerr, son claros: “La rehabilitación sigue cayendo claramente, aunque menos que la obra nueva”, apunta su secretario general, José Carlos Greciano.
10.- Inversión extranjera
“Las compraventas de no residentes siguen en aumento, creciendo a cifras superiores a los dos dígitos”, constata el informe de la Cátedra Inmobiliaria del IPE. En concreto, crecen un 17%. Los principales compradores son, como siempre, los británicos. A éstos les siguen los franceses, los rusos y los alemanes. Todos están aprovechando los ‘chollos’ de la costa mediterránea.
